Sempre és Necessari Un Notari A L’hora De Comprar I Vendre Terres?

2024 Autora: Sebastian Paterson | [email protected]. Última modificació: 2023-12-16 13:48

La llei preveu dues formes de registre de contractes per a transaccions immobiliàries.

La primera opció és la celebració d’un acord en una notaria amb el posterior registre de la transacció a l’Oficina del Servei Federal de Registre (FRS, l’antiga RRB).

La segona, prevista pel Codi civil de la Federació de Rússia i la Llei federal "Registre estatal de drets sobre béns immobles i transaccions amb ella", és la conclusió d'un acord en forma escrita senzilla. Segons l'article 550 del Codi civil de la Federació de Rússia "Forma del contracte de compravenda de béns immobles", el contracte de compravenda de béns immobles es conclou per escrit mitjançant l'elaboració d'un document signat per les parts. Com es desprèn de la llei, aquest acord no requereix notarització obligatòria.

Considerem els avantatges i desavantatges de cadascun dels mètodes anteriors.

El registre en una notaria per part de particulars de documents com, per exemple, un contracte de préstec, testament o procuració, en la majoria dels casos es justifica, a excepció de les situacions estipulades per la llei, el notari és l’únic representant de la llei que pot certificar el document, confirmar la capacitat legal dels ciutadans que el van signar. El document entra en vigor des del moment en què és certificat per un notari o des del moment especificat al document certificat. En el cas d’algunes situacions de conflicte que requereixin processos judicials, no hi ha dubte que la confiança en els documents certificats per un notari és superior a la dels documents redactats en forma escrita simple, sobretot si és impossible que una de les parts sigui present al audició.

La situació de les transaccions immobiliàries és diferent. Les funcions d’un notari inclouen certificar el fet de concloure un acord sobre una transacció immobiliària, certificar la identitat dels ciutadans que van signar el document redactat. No obstant això, l'acord entrarà en vigor només després del seu registre a la UFRS, que triga deu dies hàbils a partir de la data de presentació dels documents. Naturalment, a l’hora d’enviar documents a la UFRS, els funcionaris competents d’aquesta organització també han de verificar la identitat dels ciutadans que han celebrat el contracte, comprovar la exactitud del contracte i la propietat dels béns immobles alienats (adquirits). És a dir, el procediment de registre a la UFRS és absolutament el mateix tant per a un contracte signat notarialment com per a un acord redactat per les parts sense la participació d’un notari.

Està clar que és força difícil per a les persones que estan lluny de la jurisprudència elaborar un contracte per si mateixes de manera competent, sobretot pel que fa a les transaccions amb béns immobles cars. Com a norma general, a l’hora d’elaborar aquests contractes, recorren a advocats especialitzats en aquesta àrea del dret.

Quina diferència hi ha entre la redacció d’un contracte amb un notari (que també és, per descomptat, un especialista amb formació jurídica superior) i un advocat en matèria d’ús del sòl?

R. Si us poseu en contacte amb un advocat, el pagament per redactar el contracte no dependrà del valor de la propietat. Això permet que les parts de la transacció indiquin el valor real de mercat de l'objecte, independentment de si esteu realitzant un acord amb una habitació o comprant una casa sencera. En un contracte notarial, molts no indiquen el preu real del mercat només perquè el cost del registre es calcula com un percentatge del valor dels béns immobles. La pràctica judicial demostra que sovint l’única prova de pagament per part del comprador al venedor és el rebut del venedor. Es pot evitar un enrenou excessiu amb rebuts si les parts indiquen el valor real al contracte, indicant que els diners han estat transferits.

B. En una notaria, és probable que se us demani que utilitzeu una de les plantilles de contractes estàndard més o menys adequades a la vostra situació. Un especialista en el camp del dret de la terra, que hagi estudiat a fons les característiques de la seva transacció en particular, podrà establir un acord que s’adapti millor als interessos de les parts, preveure possibles riscos, si cal, donar recomanacions i ajudar a recollir documents que exclouen la possibilitat de desafiar la transacció en el futur. També és possible un acord sobre el suport jurídic addicional del propietari dels béns immobles adquirits, per exemple, la seva revenda, arrendament, reconstrucció, etc. No s'exclou una opció en què un advocat, després d'haver analitzat acuradament els documents presentats, us recomanarà que rebutgeu completament aquesta transacció,motivat indicant possibles escenaris negatius. En última instància, els interessos de les parts en l’operació i l’advocat que hi interactua coincideixen completament, mentre que les funcions d’un notari es redueixen a una simple declaració de la conclusió d’un acord.

B. Si l’acord s’ha de modificar abans de presentar-lo a la UFRS (per exemple, les parts van decidir canviar el valor de la propietat o l’operació va caure en l’últim moment, però el venedor va trobar un nou comprador disposat a comprar la propietat en les mateixes condicions), el venedor pot reescriure de forma independent un contracte ja fet introduint les dades corregides. Si el contracte es redacta en una oficina notarial, cal tornar a sol·licitar-ho al notari, pagar la taxa, és a dir, iniciar el procés de nou, cosa que comportarà una pèrdua de temps i diners. A més, per evitar possibles complicacions, és aconsellable rescindir l’acord celebrat anteriorment, que requereix la bona voluntat d’ambdues parts i la seva visita conjunta a la notaria.

Podem concloure que a l’hora de concloure transaccions immobiliàries, el notari és un “enllaç extra”?

Sí, però només amb una advertència molt important: l'advocat que participa en la redacció del contracte ha de ser un especialista altament qualificat en el camp de l'ús del sòl, tenir experiència en la celebració de contractes similars, participar amb èxit en litigis relacionats amb qüestions relacionades amb la terra, ser un empleat d’una organització especialitzada en el suport a transaccions amb béns immobles.