Vull Comprar Una Parcel·la: Com Determinar El Cost Real D’una Parcel·la

2024 Autora: Sebastian Paterson | [email protected]. Última modificació: 2023-12-16 13:48

Valor de mercat o valor d’ús?

Per què faig servir cometes quan parlo del "valor de mercat" de les parcel·les? A l’hora de determinar el preu de mercat d’una parcel·la, normalment procedeixen del preu mitjà de compres similars en qualitat, ubicació, superfície, tipus d’ús de les parcel·les, produïdes durant un període de temps determinat (no massa llarg). En conseqüència, com més s’analitzin aquestes transaccions, més exactament es podrà determinar el preu de la zona que ens interessa.

Al mateix temps, és necessari que les transaccions s'hagin fet mitjançant esquemes financers similars, sense que hi hagi cap condició especial per a la transferència de drets de propietat, restriccions i gravàmens.

Tanmateix, a la pràctica, l’ús d’aquesta tècnica no sempre dóna una imatge objectiva de la situació del mercat. Fins ara, el mercat de les terres agrícoles acaba de començar a formar-se. En general, només s’ha observat un volum important de transaccions de terres en els darrers 5-6 anys. Sí, durant l'últim any o dos, s'han produït un nombre bastant gran de transferències de propietat, però em sembla un exercici inútil determinar els preus reals de compra i venda d'un gran nombre de parcel·les.

Per una banda, un gran nombre de parcel·les agrícoles canvien de propietari com a conseqüència del procediment de donació, tot i que de fet hi ha transaccions de compravenda. Com que les transaccions de donació són, de fet, transaccions gratuïtes, com, en aquests casos, avaluar el valor de la propietat transferida al nou propietari?

Sí, i en fer transaccions per a la venda de terrenys, molt sovint el contracte indica un valor subestimat de la parcel·la, principalment per pagar menys impostos.

D’altra banda, no es pot guiar pels preus indicats a les ofertes publicitàries per a la venda d’objectes immobiliaris. En primer lloc, molt sovint, quan es ven una parcel·la, hi ha molts intermediaris que sumen el 20 o fins i tot el 40-50% del preu inicial de la parcel·la. En segon lloc, els propis propietaris solen exposar objectes a un preu inflat a propòsit, tenint en compte el comerç addicional per caure. És molt més agradable per al comprador comprar béns immobles amb un descompte del 10 al 15%, tot sentint-se un home de negocis competent. En tercer lloc, la situació del mercat canvia sovint. Una de les opcions més típiques és quan es ofereixen a la venda parcel·les a un preu inferior als exposats anteriorment. Per exemple, hi ha altres parcel·les amb característiques similars a prop de la vostra parcel·la.i el propietari va decidir urgentment vendre-les amb un gran descompte a causa de la necessitat urgent de fons.

Hi ha una altra raó per la qual és difícil avaluar el valor de mercat de parcel·les específiques, l'absència gairebé completa d'un mercat hipotecari per a parcel·les.

Com he dit més amunt, fins ara, el mercat de terres (especialment per a parcel·les per a projectes comercials, és a dir, grans superfícies) encara no s’ha format. El volum de transaccions en territoris específics i els mètodes de la seva implementació no permeten fer amb fiabilitat una anàlisi suficient per a una avaluació precisa i objectiva del valor de la terra, una anàlisi que es podria prendre com a base a l’hora de considerar terreny com a objecte d’hipoteca sense atreure garantia addicional ni garanties financeres addicionals …

Crec que no, sobretot si no fem servir el terme imprecís “valor de mercat”, sinó que parlem del “valor de consum” d’aquest o aquell lloc. Si s’entén per “valor de mercat” la quantitat per la qual es pot vendre una parcel·la en un moment determinat, a l’hora d’avaluar el valor del consumidor, s’examinen molts factors, inclosos els principals:

a) Dinàmica dels canvis de preus per a parcel·les similars en tots els aspectes per als períodes curt (1-2 anys) i mitjà (5 anys).

b) La dinàmica esperada de canvis de preus del lloc, tenint en compte factors com ara els plans a llarg termini per al desenvolupament del territori adjacent, la situació política i econòmica en un districte, regió, objecte de la federació, canvis en la situació ecològica, els processos climàtics d’una zona determinada, els processos socials i demogràfics, etc. etc.

c) Anàlisi de possibles riscos en diverses àrees de desenvolupament d'aquesta parcel·la, la possibilitat de superar-los i el càlcul dels costos materials associats.

d) Previsió de la liquiditat d’una parcel·la en diferents etapes del seu desenvolupament.

Tot i que les respostes a cadascun dels punts anteriors poden ser més o menys aproximades, la seva combinació, quan s’estudia en el marc d’un model matemàtic, dóna una resposta bastant precisa sobre el valor per al consumidor del lloc, que s’entén com el màxim permès quantitat de diners, la inversió de la qual, en comprar terrenys, garanteix la rendibilitat del desenvolupament del lloc.